계약은 끝났는데 보증금은 아직이라면, 임차권등기명령을 법원에 신청할 수 있습니다. 임대차가 종료됐는데도 보증금을 전부 또는 일부 돌려받지 못한 경우, 집 소재지 관할 법원에 신청서를 내는 절차입니다.
임차권등기가 마쳐지면 이사한 뒤에도 기존에 취득한 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다. 보증금을 기다리느라 이사 일정까지 멈춰야 하나 고민된다면, 우선 신청 요건과 서류부터 챙겨야 합니다.
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핵심 내용
- 임대차가 끝났고 보증금을 전부 또는 일부 돌려받지 못했을 때 신청할 수 있습니다.
- 신청서는 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 냅니다.
- 임대차계약서, 등기사항증명서, 점유·전입을 확인할 서류 등이 필요할 수 있습니다.
- 임차권등기가 된 뒤 이사하면, 이미 취득한 대항력과 우선변제권은 유지됩니다.
- 신청과 등기에 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다.
※ 이 글은 2026년 11월 8일 기준 공식 안내를 바탕으로 썼어요. 신청 기간·금액·조건은 해마다 바뀔 수 있으니 신청 전에 아래 공식 출처에서 최신 내용을 꼭 확인하세요.
누가 신청할 수 있나
임대차 계약은 끝났는데 보증금을 받지 못했다면, 이사부터 망설여지죠. 임차권등기명령은 임대차가 종료된 뒤 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 신청하는 절차입니다. 보증금을 한 푼도 받지 못한 경우만 해당하는 건 아닙니다. 일부를 돌려받았더라도 잔액이 남아 있다면 신청 대상입니다.
계약기간이 끝나 임대차가 종료된 경우는 물론입니다. 임대인과 합의해 계약을 끝냈거나 해지 통고로 임대차가 종료된 경우에도 신청할 수 있습니다. 기간을 정하지 않은 계약에서 임차인이 해지 통고를 했다면 통고일로부터 1개월이 지나야 종료됩니다. 묵시적으로 갱신된 계약이라면 임차인의 해지 통고 후 3개월이 지나야 합니다.
집 일부를 빌린 경우에도 신청할 수 있습니다. 예를 들어 다가구주택 일부를 임차했다면, 빌린 부분을 표시한 도면을 함께 내야 합니다. 등기부상 용도가 주거시설이 아닌 지하실·공장·사무실이라도 실제 주거용으로 빌려 사용했다면 신청이 가능하며, 계약 시점부터 신청할 때까지 주거용으로 썼다는 자료를 붙여야 합니다.
다만 원칙적으로 등기된 주택이나 건물이어야 합니다. 무허가 건물은 신청할 수 없습니다. 사용승인을 받고 건축물관리대장이 작성돼 임대인 명의의 소유권보존등기가 가능한 건물이라면, 그 사실을 증명하는 서면을 갖춰 예외적으로 신청할 수 있습니다. 전차인은 임대인의 승낙이 있더라도 이 명령을 신청할 수 없습니다.
꿀팁 · 계약 만료일만 보지 말고, 해지 통고를 했다면 통고일과 계약 종료 요건부터 확인하세요.
임차권등기명령 신청 방법
신청처를 잘못 찾으면 서류를 다시 챙겨야 할 수 있습니다. 임차권등기명령 신청의 핵심은 현재 사는 곳이 아니라 임차주택 소재지를 관할하는 법원에 신청서를 접수하는 데 있습니다. 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원이 신청처입니다.
신청서에는 사건 표시, 임차인과 임대인의 성명·주소, 임차주택 표시, 돌려받지 못한 보증금과 차임을 적습니다. 전세권을 등기하지 않은 전세 계약이라면 전세금을 기재합니다. 대리인이 신청한다면 대리인의 성명과 주소도 적어야 합니다. 신청 이유에는 계약을 맺은 사실과 내용, 계약이 끝난 이유를 담습니다.
- 임차주택 소재지를 기준으로 관할 지방법원·지원 또는 시·군 법원을 확인합니다.
- 임차인·임대인 정보, 주택 표시, 미반환 보증금, 신청 취지와 이유를 신청서에 작성합니다.
- 등기사항증명서와 임대차계약서 등 필요한 첨부서류를 준비합니다.
- 신청서에 서명하거나 기명날인한 뒤, 첨부서류와 함께 관할 법원에 접수합니다.
신청 당시 대항력이나 우선변제권을 이미 얻었다면, 언제 점유를 시작했고 주민등록을 마쳤는지도 적어야 합니다. 확정일자를 받은 계약이라면 그 날짜도 신청서에 포함됩니다. 서류는 해당 사실을 뒷받침하는 자료를 붙이는 방식이므로, 계약서와 전입·점유 관련 자료를 나눠 확인하는 편이 좋습니다.
꿀팁 · 신청서에는 돌려받지 못한 보증금 잔액을 적으니, 이미 받은 금액이 있다면 남은 금액을 계약 내용과 대조하세요.
준비 서류와 등기 효력
서류는 계약서 한 장으로 끝나지 않을 수 있습니다. 기본적으로 임대인 소유로 등기된 주택 또는 건물의 등기사항증명서와 임대차계약증서가 필요합니다. 신청서에 적은 주택과 계약 내용, 임대인 정보가 서류마다 서로 맞는지 접수 전에 확인해야 합니다.
신청 당시 대항력을 취득한 임차인은 점유를 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 소명하는 서류를 냅니다. 우선변제권까지 취득했다면 해당 서류와 함께 공정증서로 작성했거나 확정일자가 찍힌 임대차계약증서도 갖춥니다. 주거시설이 아닌 용도의 건물을 주거용으로 사용했다면, 주거용 사용을 증명하는 자료가 추가됩니다.
법원은 변론을 열지 않고 신청을 판단할 수 있으며, 명령을 내리거나 기각하는 결정으로 처리합니다. 명령은 임대인에게 결정이 송달된 때 효력이 생깁니다. 임대인에게 송달하기 전 임차권등기를 촉탁해 등기가 됐다면, 그 등기 시점부터 효력이 발생합니다.
이미 대항력이나 우선변제권을 얻은 상태에서 임차권등기가 되면, 이후 이사해 대항 요건을 잃더라도 그 권리는 유지됩니다. 반대로 등기 전에는 이런 권리를 취득하지 못했다면 임차권등기가 끝난 시점을 기준으로 권리 취득 여부를 판단합니다. 접수했다는 사실만 보고 이사를 결정하기보다, 등기가 마쳐졌는지 확인한 뒤 계획을 정하는 편이 안전합니다.
꿀팁 · 확정일자가 찍힌 임대차계약서는 원본 보관 상태부터 확인하고, 다른 첨부서류와 함께 빠뜨리지 않게 준비하세요.
임차권등기명령 자주 묻는 질문
계약기간이 남아 있는데도 보증금이 걱정되면 신청할 수 있나요?
임차권등기명령은 임대차가 종료된 뒤에 신청할 수 있습니다. 계약 만료, 합의 해지, 해지 통고에 따른 종료처럼 계약이 끝난 원인이 있어야 합니다.
보증금 일부를 받은 경우에도 신청할 수 있나요?
가능합니다. 보증금을 전액 받지 못한 경우뿐 아니라 일부가 남은 경우도 포함됩니다. 신청서에는 반환받지 못한 보증금액을 적습니다.
법원에서 기각 결정을 받으면 끝인가요?
기각 결정에는 항고할 수 있습니다. 이 항고는 제기 기간 제한이 없는 통상 항고라서, 항고할 이익이 있는 동안 보증금을 전부 받을 때까지 제기할 수 있습니다.
임차권등기가 된 뒤에는 바로 이사해도 되나요?
임차권등기 전에 이미 취득한 대항력이나 우선변제권은 등기 뒤 이사하더라도 유지됩니다. 명령의 효력은 임대인에게 결정이 송달되거나, 송달 전 촉탁등기가 된 때 발생합니다.
꿀팁 · 기각 결정을 받았다면 결정문을 보관하고, 보증금을 전부 받기 전까지 항고 가능 여부를 검토하세요.
이사 전에 놓치기 쉬운 점
임차권등기명령은 보증금 반환 청구 자체를 대신하는 절차가 아닙니다. 이사한 뒤에도 권리를 보전하기 위한 장치죠. 임대인의 보증금 반환 의무는 임차인의 임차권등기 말소 의무보다 먼저 이행돼야 합니다. 임대인이 보증금을 돌려주기 전에 등기 말소부터 요구하는 상황과는 구분해서 봐야 합니다.
등기 전에 권리를 얻지 못한 상태였다면 특히 주의해야 합니다. 대항력과 우선변제권은 임차권등기를 마친 시점을 기준으로 판단합니다. 그 전에 저당권 같은 담보권이 설정돼 있었다면, 그 담보권 실행 경매에서 매수인에게 대항하거나 그 담보권보다 먼저 배당받을 수는 없습니다.
임차권등기가 끝난 주택에 그 후 새로 들어오는 임차인은 소액보증금의 최우선변제를 받을 수 없습니다. 기존 임차인의 권리를 보호하기 위한 규정입니다. 임대차 관계가 꼬인 상황일수록 이사 날짜만 서두르기보다, 내 권리를 취득한 시점과 임차권등기 완료 여부를 함께 확인해야 합니다.
신청과 그에 따른 임차권등기에 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다. 다만 법원이 신청을 받아들이는지, 등기가 언제 마쳐지는지는 개별 서류와 절차에 따라 달라집니다. 계약 종료 사유와 미반환 보증금 내역을 빠짐없이 정리해 제출하는 일부터 시작해야 합니다.
꿀팁 · 이사 전에는 법원 접수증만 보지 말고, 임차권등기가 실제로 마쳐졌는지 확인하세요.
그래서 나에게 무엇이 달라질까
보증금을 받지 못한 채 이사해야 한다면 기존 권리가 끊길까 걱정될 수 있습니다. 임차권등기명령은 요건을 갖춰 등기한 뒤 이사할 때 대항력과 우선변제권을 유지하는 데 도움이 됩니다. 계약 종료일, 미반환 금액, 등기 완료 여부를 분명히 확인하는 것이 핵심입니다.
내일 바로 써먹기
- 임대차계약이 종료됐는지와 돌려받지 못한 보증금 잔액을 계약서 기준으로 확인하기
- 임차주택 소재지 관할 지방법원·지원 또는 시·군 법원 확인하기
- 등기사항증명서, 임대차계약서, 점유·주민등록 관련 서류를 한곳에 모으기
다 읽으셨다면 내 숫자로 확인해 보세요.
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- 대항력 · 임차인이 집을 산 사람 등 제3자에게도 자신의 임대차 권리를 주장할 수 있는 힘입니다.
- 우선변제권 · 주택이 경매되는 등의 경우, 정해진 요건을 갖춘 임차인이 다른 채권자보다 보증금을 우선해 변제받을 수 있는 권리입니다.
- 확정일자 · 임대차계약서에 계약서가 그 날짜에 존재했다는 사실을 공식적으로 확인받는 날짜 표시입니다.
- 임차권등기명령 · 보증금을 받지 못한 임차인이 법원에 신청해 임차권을 등기하는 절차입니다. 등기 뒤 이사해도 기존 권리 유지에 연결됩니다.
출처
- 공식 안내: 찾기쉬운 생활법령정보 「임차권등기명령 신청」 · https://easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?popMenu=ov&csmSeq=629&ccfNo=5&cciNo=2&cnpClsNo=1
※ 일반적인 정보이며, 세금·대출·혜택은 개인 상황에 따라 다를 수 있어요. 자세한 조건은 원문과 해당 기관에서 확인하세요.