집주인이 전세 보증금을 올려 달라고 하면, 당장 얼마까지 올릴 수 있는지부터 궁금해지죠.
계약 기간 중 보증금 증액은 원칙적으로 약정 보증금의 20분의 1, 즉 5% 이내입니다. 다만 한 번 올린 뒤에는 1년 안에 다시 증액을 청구할 수 없고, 지역 조례에 따라 상한이 더 낮을 수도 있습니다.
핵심 내용
- 전세 보증금 인상 한도는 원칙적으로 기존 약정 보증금의 20분의 1, 즉 5% 이내입니다.
- 계약을 맺은 뒤 또는 보증금을 올린 뒤 1년이 지나지 않았다면 다시 증액을 청구할 수 없습니다.
- 5%는 집주인이 반드시 받아야 하는 금액이 아니라 올릴 수 있는 최대 범위입니다. 보증금은 그 범위 안에서 서로 협의해 정합니다.
- 증액분을 지급했다면 증액 부분 계약서를 따로 작성하고 확정일자를 받아야 그 부분의 우선변제권을 갖출 수 있습니다.
- 특별시·광역시·특별자치시·도·특별자치도는 조례로 5%보다 낮은 상한을 정할 수 있습니다.
※ 이 글은 2026년 10월 24일 기준 공식 안내를 바탕으로 썼어요. 신청 기간·금액·조건은 해마다 바뀔 수 있으니 신청 전에 아래 공식 출처에서 최신 내용을 꼭 확인하세요.
전세 보증금은 누가 올릴 수 있나
전세 계약 중 집주인이 보증금 인상을 요구했다면, 우선 계약이 아직 끝나지 않았는지와 마지막 인상 시점이 언제인지 확인해야 합니다. 계약 기간이 남아 있더라도 임대인은 세금·공과금 등 부담이나 경제 사정이 바뀌어 기존 보증금이 적절하지 않게 됐다고 볼 만한 사정이 있으면, 장래를 향해 증액을 요구할 수 있습니다.
계약을 갱신할 때도 법에서는 기존 임대차가 계속되는 것으로 봅니다. 갱신 계약에도 증액청구 규정이 적용되는 이유죠. 반면 계약이 끝난 뒤 새로 재계약을 맺거나, 계약 종료 전이라도 양쪽이 합의한다면 보증금을 올릴 수 있습니다.
계약서에 보증금을 올리지 않기로 한 특약이 있다면 원칙적으로 임대인은 증액청구를 할 수 없습니다. 다만 특약을 그대로 유지하는 것이 신의에 반할 정도로 사정이 크게 달라졌다면 청구가 가능할 수 있습니다.
임차인도 부담이나 경제 사정이 달라져 기존 차임 또는 보증금이 적절하지 않게 됐다면 감액을 청구할 수 있습니다. 갱신 계약에서도 마찬가지고, 감액하지 않기로 한 특약이 있더라도 경제 사정 변경 등을 이유로 청구할 수 있습니다.
꿀팁 · 계약서의 보증금 불증액 특약과 마지막 증액일을 먼저 확인해 협의 기준부터 분명히 하세요.
전세 보증금 인상 한도는 얼마인가
가장 먼저 확인할 숫자는 약정 보증금의 20분의 1입니다. 주택 임대차에서 임대인이 청구할 수 있는 보증금 인상은 이 금액을 넘을 수 없습니다. 전세 보증금 인상 한도는 원칙적으로 5% 이내인 셈입니다.
예를 들어 기존 보증금이 5억 원이라면 20분의 1은 2,500만 원입니다. 이 기준만 적용하면 증액청구 상한은 2,500만 원, 보증금은 5억 2,500만 원까지입니다. 다만 이는 법이 정한 최대선일 뿐입니다.
집주인이 5%를 요구했다고 해서 임차인이 반드시 5%를 올려줘야 하는 것은 아닙니다. 5% 이내에서 얼마로 정할지는 임대인과 임차인이 협의할 문제입니다. 계약 갱신을 앞두고 있다면 요구액과 법정 상한을 구분해 대화하는 편이 좋습니다.
특별시·광역시·특별자치시·도·특별자치도는 지역 임대차 시장 여건을 고려해 조례로 상한을 다르게 정할 수 있습니다. 조례가 따로 없다면 5% 이내가 적용됩니다. 지역별 조례는 공식 안내에서 확인해 보세요.
꿀팁 · 기존 보증금에 20분의 1을 곱해 상한액을 계산한 뒤, 집주인이 제시한 증액액과 비교하세요.
보증금 인상 합의는 어떻게 하나
보증금 인상은 돈만 더 보내고 끝낼 일이 아닙니다. 나중에 증액분이 어디까지 보호되는지 따져보기 어려워질 수 있거든요. 이미 대항력을 갖춘 임차인이라도 저당권 설정등기 뒤에 보증금을 올렸다면, 증액분은 저당권에 따라 건물을 낙찰받은 새 소유자에게 대항하지 못할 수 있습니다.
인상 요구를 받았다면 아래 순서대로 계약 상태와 증액분 보호 절차를 확인하는 편이 안전합니다.
1. 기존 임대차계약서에서 약정 보증금, 불증액 특약, 마지막 증액 시점을 확인합니다.
2. 약정 보증금의 20분의 1을 계산하고, 해당 지역에 더 낮은 조례 상한이 있는지 확인합니다.
3. 증액에 합의한다면 부동산등기부에서 저당권 등 담보물권이 새로 설정됐는지 확인합니다.
4. 증액된 부분을 위한 임대차계약서를 작성하고, 그 계약서에 확정일자를 받습니다.
증액분 계약서와 확정일자는 특히 중요합니다. 이를 갖춰야 확정일자를 받은 날부터 증액 부분에 관해 후순위 권리자보다 먼저 변제받을 수 있습니다. 기존 계약서가 있다고 해서 늘어난 보증금 부분까지 같은 순위로 보호되는 것은 아닙니다.
꿀팁 · 증액분 계약서는 기존 계약서와 따로 작성하고, 올린 금액에 대해 확정일자를 받으세요.
전세 보증금 인상 한도 자주 묻는 질문
보증금을 한 번 올린 뒤 곧 다시 올릴 수 있나요?
어렵습니다. 임대차계약을 맺은 뒤 또는 차임·보증금을 증액한 뒤 1년 이내에는 다시 증액청구를 할 수 없습니다. 갱신 계약도 임대차가 이어지는 것으로 보므로 이 제한을 함께 확인해야 합니다.
집주인이 요구하면 5%를 반드시 올려야 하나요?
아닙니다. 5%는 임대인이 청구할 수 있는 상한입니다. 그보다 낮은 금액으로 정하거나 증액하지 않는 경우를 포함해, 상한 범위 안에서 당사자가 협의할 수 있습니다.
갱신청구권을 쓰는 때 전세를 월세로 바꿀 수 있나요?
임차인의 동의 없이 전세를 월세로 바꾸기는 곤란합니다. 동의해 보증금 전부 또는 일부를 월 차임으로 전환한다면, 10%와 한국은행이 공시한 기준금리에 2%를 더한 비율 가운데 낮은 법정 전환율이 적용됩니다.
전세권을 설정한 경우에도 5%와 1년 제한이 있나요?
민법상 전세권의 전세금도 조세·공과금 등 부담이나 경제 사정 변화로 적절하지 않게 되면 증감청구를 할 수 있습니다. 다만 증액은 약정 전세금의 20분의 1을 넘지 못하고, 전세권설정계약 또는 이전 증액일부터 1년 이내에는 할 수 없습니다.
꿀팁 · 갱신 때 월세 전환 제안을 받았다면 임차인 동의 여부와 법정 전환율 적용 여부를 함께 확인하세요.
1년 제한과 증액분 권리를 놓치지 마세요
전세 보증금 인상 한도를 따질 때 금액만 보고 1년 제한을 놓치기 쉽습니다. 계약을 맺은 뒤 1년 이내이거나 이미 보증금을 올린 뒤 1년 이내라면, 임대인은 다시 증액청구를 할 수 없습니다. 증액 요구일만 보지 말고 계약일과 직전 증액일을 함께 대조해야 합니다.
2020년 7월 31일 이전부터 이어진 임대차에도 증액 제한은 적용됩니다.
증액에 동의할지 결정하기 전에는 부동산등기부도 확인해야 합니다. 기존 대항력이 있더라도 저당권 설정등기 뒤에 합의로 보증금을 높였다면, 늘어난 부분은 저당권을 바탕으로 건물을 낙찰받은 사람에게 주장할 수 없게 됩니다.
합의가 됐다면 증액분만을 위한 계약서를 작성하고 확정일자를 받는 절차까지 마쳐야 합니다. 보증금을 더 낸 날이 아니라 확정일자를 받은 날부터 증액분에 대한 우선변제권이 생긴다는 점도 기억해 둘 만합니다.
꿀팁 · 등기부에 새 저당권 등 담보물권이 있는지 확인한 뒤 증액 여부를 결정하세요.
그래서 나에게 무엇이 달라질까
전세 보증금 인상 한도는 갱신 때 갑자기 커지는 주거비를 판단하는 기준이 됩니다. 5% 상한과 1년 제한을 알고 있으면 요구액을 그대로 받아들이기보다 계약 조건을 확인한 뒤 협의할 수 있습니다. 증액분 계약서와 확정일까지 챙기면 늘어난 보증금 부분이 보호되는지도 점검할 수 있습니다.
내일 바로 써먹기
- 기존 임대차계약서에서 계약일, 보증금, 불증액 특약, 마지막 증액일을 확인하기
- 기존 보증금의 20분의 1을 계산해 집주인 요구액이 상한 안인지 비교하기
- 증액에 합의했다면 부동산등기부를 확인하고 증액분 계약서에 확정일자 받기
다 읽으셨다면 내 숫자로 확인해 보세요.
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- 확정일자 · 임대차계약서에 받은 날짜 확인 표시입니다. 증액분 계약서에 확정일자를 받아야 그 날짜부터 증액분에 대한 우선변제권이 생깁니다.
- 우선변제권 · 주택이 경매 등으로 처분될 때 일정한 요건을 갖춘 임차인이 다른 후순위 권리자보다 보증금을 먼저 돌려받을 수 있는 권리입니다.
- 대항력 · 임차인이 새 집주인 등에게도 임대차 관계를 주장할 수 있는 힘을 말합니다. 증액분에는 별도의 주의가 필요합니다.
- 법정 전환율 · 보증금의 전부 또는 일부를 월세로 바꿀 때 법이 정한 계산 비율입니다. 10%와 기준금리 더하기 2% 중 낮은 비율을 적용합니다.
출처
- 공식 안내: 찾기쉬운 생활법령정보 「차임 또는 보증금의 증감청구」 · https://easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?popMenu=ov&csmSeq=629&ccfNo=4&cciNo=1&cnpClsNo=2
※ 일반적인 정보이며, 세금·대출·혜택은 개인 상황에 따라 다를 수 있어요. 자세한 조건은 원문과 해당 기관에서 확인하세요.