계약 만료가 다가와도 더 살고 싶다면, 임대인에게 갱신 의사를 분명히 밝히면 됩니다.
계약갱신요구권은 1회 행사할 수 있으며, 갱신된 계약 기간은 2년으로 봅니다. 다만 계약 종료 6개월 전부터 2개월 전까지라는 시기와 임대인의 거절 사유는 미리 확인해 둬야 합니다.
핵심 내용
- 계약갱신요구권은 임차인이 임대인에게 계약 연장을 요구할 수 있는 권리로, 1회에 한해 행사할 수 있습니다.
- 계약 종료 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 갱신 의사를 명확히 밝혀야 합니다. 이 기간은 2020년 12월 10일 이후 처음 체결하거나 갱신한 계약부터 적용됩니다.
- 요구가 받아들여지면 갱신 계약 기간은 2년입니다. 기존 계약과 같은 조건이 원칙이지만, 보증금과 차임은 법이 정한 범위 안에서 달라질 수 있습니다.
- 2기 차임액에 이르도록 연체한 사실이 있거나 임대인 또는 직계존속·직계비속이 실제 거주하려는 경우 등 법에서 정한 사유가 있으면 임대인은 거절할 수 있습니다.
- 묵시적 갱신은 계약갱신요구권을 행사한 것으로 보지 않습니다. 갱신을 원한다는 의사를 별도로 밝혀야 합니다.
※ 이 글은 2026년 10월 29일 기준 공식 안내를 바탕으로 썼어요. 신청 기간·금액·조건은 해마다 바뀔 수 있으니 신청 전에 아래 공식 출처에서 최신 내용을 꼭 확인하세요.
누가 계약갱신을 요구할 수 있나
계약 만료가 가까워졌는데 이사할 계획이 없다면, 우선 내가 갱신을 요구할 수 있는 임차인인지 확인해야 합니다. 이 권리는 임차인이 임대인에게 계약갱신을 요구할 때 적용됩니다. 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없습니다.
행사는 1회만 가능하고, 갱신된 임대차 기간은 2년으로 봅니다. 이미 임대인과 합의해 계약을 연장했더라도 그 계약을 유지한 뒤, 해당 계약이 끝나는 시점에 갱신요구권을 행사할 수 있다고 공식 안내는 설명합니다.
물론 임대인이 언제나 연장을 받아들여야 하는 것은 아닙니다. 임차인이 2기 차임액에 해당할 정도로 차임을 연체했거나, 거짓 또는 부정한 방법으로 임차한 경우에는 거절할 수 있습니다. 임대인 동의 없는 전대, 고의나 중대한 과실로 인한 주택 훼손, 주택 멸실도 거절 사유에 해당합니다.
철거·재건축이 필요한 경우도 따져봐야 합니다. 계약 당시 공사 시기와 기간 등을 구체적으로 알린 계획에 따른 경우, 안전사고 우려가 있는 노후·훼손 건물, 다른 법령에 따른 철거·재건축은 거절 사유가 될 수 있습니다. 임대인 본인이나 직계존속·직계비속이 실제 거주하려는 경우도 포함됩니다.
꿀팁 · 차임 연체 여부와 임대인에게 받은 철거·재건축 또는 실거주 관련 설명을 계약 만료 전에 확인해 두세요.
계약갱신청구권 행사 방법
이 권리는 자동으로 생기지만, 행사하려면 임대인에게 갱신을 요구한다는 뜻을 분명히 전해야 합니다. 임대인이 아무 말 없이 지나가 묵시적으로 갱신되는 경우와, 임차인이 계약갱신요구권을 행사하는 경우는 다릅니다.
공식 안내에 따르면 계약 종료 6개월 전부터 2개월 전까지 요구할 수 있습니다. 내 계약이 언제 처음 체결됐거나 갱신됐는지, 종료일은 언제인지 함께 확인해야 하는 이유입니다.
1. 임대차계약서에서 계약 종료일과 최초 체결·갱신 시점을 확인합니다.
2. 종료일을 기준으로 6개월 전부터 2개월 전 사이인지 확인합니다.
3. 임대인에게 계약갱신을 요구한다는 명확한 의사표시를 합니다.
4. 임대인이 거절한다면 법에서 정한 거절 사유에 해당하는지 확인합니다.
임대인이 예전에 갱신 거절 의사만 밝혔다는 이유만으로 요구권이 사라지는 것은 아닙니다. 공식 Q&A도 임대인이 갱신 거절 의사만 밝힌 경우에는 임차인이 갱신요구를 할 수 있다고 안내합니다. 반대로 묵시적 갱신만 된 상태라면 요구권을 쓴 것이 아니므로, 권리를 행사하려면 명확하게 요구해야 합니다.
꿀팁 · 계약 종료일에서 2개월 전 날짜를 먼저 표시해 두고, 그 날짜보다 늦지 않게 갱신 의사를 밝히세요.
행사 기간과 갱신 뒤 계약 조건
기간을 하루 이틀 헷갈리면 갱신 의사가 있어도 판단이 복잡해질 수 있습니다. 계약갱신요구권은 계약 종료 6개월 전부터 2개월 전까지 행사하는 것이 기준입니다. 계약 종료 직전에는 행사할 수 없다는 뜻이니, 달력에 마감 시점부터 표시해 두는 편이 낫습니다.
요구가 인정되면 새로 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년입니다. 전 임대차와 같은 조건으로 다시 계약한 것으로 보되, 차임과 보증금은 주택임대차보호법상 증감청구 범위에서 달라질 수 있습니다. 이 권리만으로 보증금이나 월차임이 반드시 그대로라고 단정할 수는 없습니다.
갱신요구권을 행사해 2년 계약이 됐다고 해도 임차인이 2년을 모두 채워야 하는 것은 아닙니다. 임차인은 언제든 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있습니다. 다만 해지 효력은 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 생깁니다.
묵시적으로 갱신된 계약도 임차인은 언제든 해지할 수 있고, 2년의 기간을 주장할 수 있습니다. 이때도 임대인이 해지 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 효력이 생깁니다. 이사 날짜부터 정하기보다 이 3개월 기준을 함께 계산해야 하는 이유죠.
꿀팁 · 갱신 뒤 이사할 가능성이 있다면, 해지 통지가 임대인에게 도달한 날부터 3개월이 지난다는 기준을 일정에 반영하세요.
계약갱신청구권 자주 묻는 질문
묵시적으로 계약이 갱신됐으면 계약갱신요구권도 이미 쓴 건가요?
아닙니다. 묵시적 갱신은 갱신 거절이나 조건 변경 통지가 없는 상태에서 법에 따라 계약이 갱신되는 경우입니다. 계약갱신요구권 행사는 임차인이 갱신을 요구한다는 명확한 의사표시를 한 경우에만 해당합니다.
임대인이 실제 거주한다고 하면 항상 나가야 하나요?
임대인 본인뿐 아니라 임대인의 직계존속·직계비속이 해당 주택에 실제 거주하려는 경우도 법에서 정한 거절 사유입니다. 다만 실거주를 이유로 거절한 뒤, 갱신됐을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 임대하면 임대인은 임차인의 손해를 배상해야 할 수 있습니다.
임대인이 제3자와 계약했다면 갱신 요구를 못 하나요?
해당 예외를 주장하는 임대인은 법 시행 전 제3자와 계약했다는 사실을 계약서나 계약금 수령 자료 등으로 명시적으로 입증해야 합니다.
갱신요구권 행사 뒤에 중간에 나갈 수 있나요?
가능합니다. 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있지만, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 해지 효력이 발생합니다. 계약 만료 전 해지를 통보했다면 그 3개월 동안 차임을 납부해야 한다는 안내도 있습니다.
꿀팁 · 실거주를 이유로 거절받았다면, 갱신됐을 기간 중 제3자에게 다시 임대되는지 확인해 볼 필요가 있습니다.
행사 전 놓치기 쉬운 주의점
가장 먼저 구분해야 할 것은 묵시적 갱신과 계약갱신요구권 행사입니다. 임대인과 임차인 모두 갱신 거절이나 조건 변경 통지를 하지 않아 자동으로 이어진 계약은 묵시적 갱신입니다. 이는 임차인이 갱신요구권 1회를 사용한 것으로 보지 않습니다.
묵시적 갱신이 되려면 임대인이 종료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신 거절 또는 조건 변경 통지를 하지 않아야 합니다. 임차인도 종료 2개월 전까지 통지하지 않은 경우 같은 효과가 생깁니다. 한쪽이라도 갱신 거절이나 조건 변경을 통지했다면 묵시적으로 갱신되지 않습니다.
차임을 2기분에 이를 정도로 연체한 사실이 있으면, 임대인이 실제로 계약을 해지하지 않았더라도 묵시적 갱신이 인정되지 않을 수 있습니다. 계약갱신요구권에서도 같은 연체 사실은 임대인의 거절 사유가 됩니다. 차임 납부 상태를 가볍게 볼 수 없는 대목입니다.
임대인이 거절한 뒤 제3자에게 임대한 경우의 손해배상액은 사안별로 다릅니다. 월차임 3개월분, 새 임대차와 기존 임대차의 환산월차임 차액 2년분, 실제 거주를 위한 거절로 입은 손해액 가운데 큰 금액을 기준으로 합니다. 보증금이 함께 있다면 환산월차임 계산이 들어갈 수 있으니 공식 안내에서 확인하세요.
꿀팁 · 자동 갱신을 기대하더라도 차임 연체나 조건 변경 통지가 있었는지 계약 종료 전에 다시 점검하세요.
그래서 나에게 무엇이 달라질까
계약갱신요구권은 갑자기 이사해야 하는 상황을 줄이고, 현재 집에서 2년 더 거주할 선택지를 만들어 주는 제도입니다. 다만 행사 기간을 넘기거나 묵시적 갱신과 혼동하면 원하는 시점에 권리를 쓰기 어려워질 수 있습니다. 종료일과 갱신 의사, 임대인의 거절 사유를 함께 확인하는 게 핵심입니다.
내일 바로 써먹기
- 임대차계약서를 꺼내 계약 종료일과 최초 체결 또는 갱신 시점을 확인하세요.
- 계약 종료일을 기준으로 6개월 전과 2개월 전 날짜를 달력에 표시하세요.
- 갱신을 원한다면 임대인에게 계약갱신을 요구한다는 명확한 의사표시를 하세요.
다 읽으셨다면 내 숫자로 확인해 보세요.
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- 계약갱신요구권 · 임차인이 임대인에게 기존 주택 임대차계약을 갱신해 달라고 요구할 수 있는 권리입니다. 1회 행사할 수 있고 갱신 기간은 2년으로 봅니다.
- 묵시의 갱신 · 임대인과 임차인이 정해진 기간에 갱신 거절이나 조건 변경 의사를 밝히지 않아 법에 따라 계약이 이어지는 경우입니다.
- 차임 · 주택을 빌려 쓰는 대가로 내는 돈입니다. 월세처럼 정기적으로 내는 금액을 말합니다.
- 전대 · 임차인이 임대인의 동의 없이 빌린 주택의 전부 또는 일부를 다른 사람에게 다시 빌려주는 것을 말합니다.
- 환산월차임 · 보증금이 있는 계약에서 보증금을 법에서 정한 기준으로 월 단위 차임으로 바꾸어 함께 계산한 금액입니다.
출처
- 공식 안내: 찾기쉬운 생활법령정보 「임대차계약의 갱신」 · https://easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?popMenu=ov&csmSeq=629&ccfNo=4&cciNo=4&cnpClsNo=1
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